안녕하세요.
오늘은 아파트 매매 시 필요서류, 주의사항, 세금을 알아보려 합니다.
아파트를 매매하면서 준비해야 할 필요서류와 주의사항을 알고 있어야 하며, 세금은 얼마나 나가며 중개수수료는 어떻게
책정되는 지도 알아보는 시간이 되었으면 합니다. 그럼 함께 아파트 매매 시 필요서류, 주의사항, 세금 함께 보시죠.
아파트 매매 시 필요서류
매도인과 매수인 모두 신분증과 도장이 필요합니다. 그리고 계약서를 작성하고 매수인은 매도인에게 계약금을 송금해야 합니다. 매수인은 계약금 송금이 가능하도록 사전에 돈을 준비하고 이체 한도를 확인해 두어야 합니다.
매도인 필요서류 및 준비물
신분증과 도장(인감 또는 일반)
계좌번호(소유주이자 매도인 명의)
임대차계약서(매도하려는 아파트가 임대 중인 경우)
매수인 필요서류 및 준비물
신분증과 도장(일반)
계약금
인지세
아파트 매매 시 필요서류
잔금 지급 시에는 잔금지급과 함께 등기이전을 해야 하기 때문에 계약 시보다 준비를 해야 할 서류와 준비물이 많습니다. 신분증과 도장, 주민등록등본과 초본, 인감증명서, 등기권리증 등 등기이전을 위한 서류들을 모두 준비해야 합니다.
매도인 필요서류 및 준비물
신분증과 인감도장(인감증명서 인감과 동일한 것)
주민등록등본
주민등록초본(주소변동이력포함)
부동산 매도용 인감증명서(이름, 주민번호, 주소 기재)
등기권리증
부동산 매매계약서 원본
임대차 시 임대차 계약서
아파트 중간관리비 정산서류
수선관리비내역서
중개수수료
국세 및 지방세 완납증명서(고지용)
매수인 필요서류 및 준비물
신분증과 도장(일반 가능)
주민등록등본(상세, 전 세대 주민등록번호 표기)
주민등록초본(주소변동이력 포함)
가족관계증명서(상세, 전 가족 주민등록번호 표기)
잔금
각종 부대비용(중개수수료, 취득세, 법무사 수수료)
부동산거래계약신고필증(부동산에서 준비)
아파트 매매 시 주의사항
일반적인 매매 방법은 매도자와 매수자의 협의로 이루어지는데 매도자는 매수자에게 소유권을 이전하고 매수자는 이것에 대한 대가로 매수대금을 지불합니다. 그리고 매매 시에 발생하는 중개 수수료는 각자 부담이 하는 것입니다.
매매를 할 경우 다음에 해당하는 장부를 발급하여 해당 내용을 확인해야 합니다.
해당 장부는 총 5가지로 등기사항 증명서, 토지이용계획 확인서, 토지대장, 건축물대장 그리고 지적도입니다.
여기서 만약 집이 단독주택일 경우에는 건축물에 대한 등기부등본과 토지에 대한 등기부등본을 각각 확인해야 합니다.
또한 건축물과 토지에 대한 건축물대장과 토지대장을 열람해 봐야 합니다.
간혹 토지대장과 등기부등본과 불일치하는 경우 또는 건축물대장과 건물에 대한 등기사항 증명서의 내용이 불일치하는 경우가 있습니다.
이런 경우 토지대장 또는 건축물대장에 표기된 내용을 기준으로 하면 됩니다.
또한 주택의 경우에는 토지의 용도지역도 중요한데 이런 부분은 토지이용계획 확인서를 통해서 확인해 볼 수 있습니다.
정부 24를 통해 주소를 입력하면 원하는 집의 토지대장도 발급이 가능합니다. 발급을 받은 후에 토지소재지와 지목, 면적 등이 등기부등본과 일치하는지 체크하는 것이 중요합니다.
그리고 현재 소유자의 성명도 확인할 수 있으니 이것도 등기부와 비교를 해봐야 합니다.
아파트를 매매할 경우 주의사항은 층수와 동 그리고 방향을 잘 체크해야 한다는 것입니다.
요즘은 현장에 방문하지 않고도 네이버 지도 또는 네이버 부동산을 통해 해당 아파트의 동과 향 드리고 동 간 거리 등도 확인해 볼 수 있습니다.
그러나 해당 주택의 인테리어나 조망권 및 일조권 등은 해당 아파트에 방문하여 체크해 보는 것이 가장 확실합니다.
특히 아파트의 경우에는 조망권에 따라서 몇억 원이 차이가 날 수 있음으로 조망권 확인을 하기 위해서는 임장을 통해 파악하는 것을 추천합니다.
그리고 점유자가 매도자가 아닌 임차인일 경우 반드시 임대차 기간을 체크해야 하며 언제까지 거주를 할 것인지 등에 대한 모든 사항을 확인하는 것이 좋습니다.
매수자가 실거주를 할 경우 임차인은 계약 갱신청구권을 사용할 수 없지만 만약에 경우 이사를 하지 않음으로써 문제가 될 수 있음으로 이런 부분을 매매 계약서 특약사항에 기재해 놓는 것이 좋습니다.
아파트의 경우 등기사항증명서에 기록되어 있는 담보권자 또는 채권자 등이 있을 경우 잔금과 동시에 말소한다는 특약을 기재하며 만약 이를 어길 경우 계약은 무효로 한다는 내용을 기재해야 합니다.
그리고 마지막으로 중요한 사항은 아파트 소유자와 직접 계약하는 것이 가장 안전합니다.
대리인 또는 배우자 등이 대리 계약을 하는 경우 매매에 대한 위임장과 인감증명서 첨부를 확인해야 하며 계약서를 작성한 후에 소유자와 영상통화를 통해 다시 한번 매매계약에 대한 확인을 하는 것이 좋습니다. 그리고 계약금, 중도금, 잔금 등은 소유자 통장에 입금하는 것이 가장 안전합니다.
아파트 매매 시 세금
주택 매매 시 가장 먼저 신경 써야 하는 세금은 취득세입니다.
매매, 교환, 상속, 증여로 인하여, 소유권을 취득하면 납부하는 세금으로 지방세와 농어촌특별세를 포함해서 납부합니다.
취득세는 해당부동산을 취득하고, 60일 이내에 신고해야 하는 세금입니다.
60일을 초과하면 20%의 가산세가 발생합니다.
1일 초과시마다 0.025%가 추가됩니다.
꼭 60일 이내에 취득세를 신고, 납부하시기 바랍니다.
취득세의 세율은 주택 보유현황, 그리고 부동산의 지역에 따라서 다르게 적용됩니다.
1 주택자는 1~3% 취득세가 발생하고, 0.2%농어촌세, 0.1~0.3% 지방세가 발생합니다.
2 주택자는 비조정대상지역은 1 주택자와 동일하게 취득세와 농어촌세, 지방세가 발생합니다.
단, 조정대상지역일 경우, 취득세율은 8%입니다. 농어촌세 0.6%, 지방세 0.4%입니다.
3 주택자이고 조정대상지역의 경우 취득세율은 12%입니다.
그리고 1%농어촌세, 0.4%의 지방세가 발생합니다.
3 주택자이고 비조정대상지역은 8% 취득세와 농어촌세 0.6%, 지방세 0.4%가 발생합니다.
4 주택자 이상인 그리고 법인인 경우는 취득세 12%, 0.6%~1% 농어촌 세와0.4% 지방세가 발생합니다.
취득세와 인지세는 매수자가 납부하는 세금입니다.
양도소득세는 매도자가 납부하는 세금입니다.
처음 취득한 금액보다 높은 금액으로 매도할 경우, 양도차익이 발생하고,
양도차익의 과표에 따라서 6~45% 세율이 적용됩니다.됩니다.
매도한 날이 속한 달의 마지막날부터 2개월 안에신고를 해야 합니다.
신고를 하지 않을 경우, 20%의 가산세가 붙습니다.
양도소득세도 취득세처럼, 지방소득세와 농어촌특별세가 발생합니다.
1 가구 1 주택자이면서, 2년간 보유하고, 조정대상지역이 아니면, 양도소득세는 비과세(0원)입니다.
조정대상지역에서는 1 가구 1 주택2년 거주하면 양도소득세는 비과세입니다.